Hvað gera þeir sem FREKAR vilja verðtryggt en óverðtryggt??

... eins og þingmaðurinn Karl Garðarsson, og eflaust fleiri, sem vilja frekar lægri greiðslubyrði sem fylgja verðtryggðum lánum, þó svo heildarkostnaður við þau lán sé hærri (fyrst og fremst vegna þess að hver króna er lánuð til lengri tíma, og þess vegna bætast við meiri vextir)

 

Hér er endurbirt grein frá því fyrir kosningar:

Framsóknarmaður vildi frekar verðtryggt lán!

Karl Garðarsson skrifar grein í Fréttablaðið í dag þar sem hann kvartar undan því að verðbætur hafi bæst við verðtryggða lánið hans síðustu mánaðarmót. Af því tilefni skrifaði ég komment við grein hans:

Já en Karl, þér stóð til boða óverðtryggt lán! Þú sagðir sjálfur frá því í grein 15. febrúar sl. En þú vildir það ekki, því það var “of dýrt”. Þú vildir ekki borga alla vextina jafnóðum, heldur KAUST SJÁLFUR að taka verðtryggt lán, en þannig borgarðu í raun bara hluta vaxtanna núna (sjálfa nafnvextina) en geymir hluta vaxtanna (verðbæturnar) til síðari tíma. Þannig virka verðtryggð lán og hafa alltaf gert. Þú hlýtur að vita það?

Vissulega eru breytingarnar á höfuðstólnum sveiflukenndar, en það gerir lítið til, því afborgunin er nánast sú sama milli mánaða. Þennan síðasta mánuð hækkaði vissulega vísitalan þó nokkuð, en miklu minna tvo mánuðina á undan, Hvað hækkaði lánið þitt mikið fyrir 2 mánuðum, eða 3 mánuðum síðan? Fyrir nokkrum mánuðum lækkaði raunar vísitalan, og þá lækkaði lánið þitt! En þú skrifaðir ekki blaðagrein um það.

Ég hreinlega botna ekkert í því hvað þið Framsóknarmenn viljið. Viltu “banna” verðtryggð lán? (Það er samt ekki í stefnu xB, er það?) En verða þá ekki allir að taka óverðtryggð lán, sem þú sjálfur vildir EKKI taka!

Þú hefðir líka getað tekið lægra lán, og keypt aðeins ódýrara húsnæði. En það hefði verið mjög óíslenskt. Mjög ó-framsóknarlegt.

Þessa grein skrifaði ég í febrúar handa þér og öðrum Framsóknarmönnum, sem hafa ekkert lært:

Fjármálaráð til Framsóknarmanns

 

Varar við afnámi verðtryggingar

Athugasemdir

[Almenningur (IP-tala skráð) 25.6.2013 kl. 09:56]

Að sjálfsöguðu er skilyrði fyrir óverðtryggðum lánum að jafnframt verði boðið upp á LENGRI lánstíma, eins og í nágrannalöndum okkar. ÍLS vill hins vegar stytta lánstíma og herða snöruna um háls almúgans og koma sem flestum á götuna. Stjórn ÍLS er politíkst skipuð af tilberum Jógrímu svo þetta kemur ekki á óvart!

[Óskar Guðmundsson, 25.6.2013 kl. 09:58]

Verðtryggð neytendalán (afleiður) ERU BÖNNUÐ í EES. Einvörðungu má bjóða slík til sérfróðra atvinnufjárfesta.

Raunin er síðan að þegar að A-O tekur verðtryggt lán hugsar viðkomandi nánast undartekningarlaust óverðtryggt enda geir viðkomandi ekki greiðslumódel enda er greiðslu og/eða gjaldþrot óumflýjanlegt á rétt hálfnuðum lánstímanum enda hækkar lánið mun hraðar en laun og/eða greiðslugeta almennings.

Vísitalan er síðan einkarlega undarleg enda að miklu leiti byggð á "snowball effect" sem gerir hana að afleiðu enda eru hækkanir er á hana hafa áhrif margar hverjar geðþóttaákvarðanir fremur n reiknaðar og/eða línulega reiknaðar stærðir. Þar ber fyrst að nefna að vöruverð hér hækkar í verulega þó enginn sé hlutfallslegur þrýstingur til slíks, m.a. er okkur talið fyrir um að hækkun launataxta skili sér í línulegri hækkun alls vöruverðs en ekki hlutfallslega eftir greinum enda hlutfall launa í heildar kostnaði misjafnt milli greina.

[Einar Karl, 25.6.2013 kl. 10:34]

Óskar Guðmundsson segir:

... enda hækkar lánið mun hraðar en laun og/eða greiðslugeta almennings.

Þetta er alls ekki rétt. Síðustu 30 ár hafa sem betur laun og greiðslugeta að jafnaði hækkað MEIRA en sem nemur vísitölu og hækkun lána. Auðvitað hafa svo komið hin herfilegu "misgengi", 1983 og svo núna 2008-2009.

ég er ekki í þessum pistli að verja verðtryggð lán sem slík, bara að benda á að fólki býðst í dag löng (25-40 ára) óvertryggð lán, en sumir, eins og Framsóknarþingmaðurinn KJÓSA FREKAR hefðbundin verðtryggð lán, því greiðslubyrði þeirra er lægri.

[Einar Karl, 25.6.2013 kl. 10:38]

Almenningur segir:

Að sjálfsöguðu er skilyrði fyrir óverðtryggðum lánum að jafnframt verði boðið upp á LENGRI lánstíma, eins og í nágrannalöndum okkar.

Bankar bjóða nú þegar 40 ára óvertryggð húsnæðislán. Þetta sgir á heimasíðu míns banka:

"Húsnæðislán innan 70% af fasteignamati er lánað til allt að 40 ára en viðbótarlán upp að 80% af markaðsverðmæti er til allt að 25 ára. Hægt er að velja á milli jafnra afborgana af höfuðstól og jafnra greiðslna (annuitet)."

7,70% fastir vextir fyrstu 3 ár lánstímans*

- Stöðug greiðslubyrði fyrstu þrjú ár lánstímans

- Fastir vextir gilda í 36 mánuði frá útborgunardegi lánsins. Að þeim tíma liðnum ber að greiða breytilega vexti húsnæðislána samkvæmt vaxtatöflu á hverjum tíma.

- Hægt að óska eftir vaxtagreiðsluþaki eftir að tímabili fastra vaxta lýkur (að lágmarki 7,5%)

- Uppgreiðslugjald skv. verðskrá hverju sinni (nú 2,0%). En hægt að greiða lánið upp að 3 árum liðnum án uppgreiðslugjalds.

http://www.islandsbanki.is/einstaklingar/lan/husnaedislan/overdtryggt-husnaedislan/

[Óskar Guðmundsson, 25.6.2013 kl. 13:38]

Erum við að ræða sama hlutinn.

Ofangreint greinir að Verðtryggð lán hækka hraðar en kaupmáttur. Undantekningalaust reikna lánareiknar ranglega þegar vísitala er sett inní reiknilíkön þeirra enda ekki gert þar ráð fyirr vaxta-vöxtum (þar sem að verðtryggingin leggst á höfuðstólinn en ekki afborgunina) og því næstum tvöföldun hlutfallslegs kostnaðar.

Ekki er tekið sérstakt tillit til óverðtryggðs enda fara hagsveiflur uppávið einkarlega illa með óverðtryggð lán enda freistast áfallnar vaxtagreiðslurþá ekki.

Hefðu allir hérlendir verið með óverðtryggð lán þegar að hruninu kom hefðu 90% heimila farið á hausinn á fyrsta degi. Gríðarlegt magn fasteigna hefði verið laust á markaði, gríðarlegt verðfall hefði orðið og ef rétt hefði verið staðið (eins og t.d. í DK) hefði endanlegt endursöluviði eigna verið dregið frá skuldum en ekki uppboðsverð þegar að bankinn kaupir eignina á uppboði.

[Fannar (IP-tala skráð) 25.6.2013 kl. 14:19]

"Svo lengi sem lántakar eru nægilega upplýstir um áhrif verðtryggingar á lán og afborganir, þá er verðtryggingin sem slík ekki brot á tilskipun ESB um neytendalán. Þetta er álit Eftirlitsstofnunar EFTA, ESA."-----"..að því gefnu að upplýsingagjöfin sé í lagi, þá sé ekkert í tilskipun ESB um neytendalán sem bannar verðtryggingu lána. Þá liggja fasteignalán utan við gildissvið tilskipunarinnar og eru alfarið á ábyrgð aðildarlanda og samkvæmt því geta verðtryggð fasteignalán, hvernig sem þau eru útfærð, ekki talist brot á tilskipuninni. Enn fremur er tekið fram í svari ESA að eftirlit með... "    http://eyjan.pressan.is/frettir/2013/03/07/esa-verdtrygging-er-ekki-brot-a-tilskipun-esb/

Íslendingar, gáfaðasta þjóð í heimi, vaknaði upp við það einn daginn að hún hafði ekki hugmynd um áhrif vísitölu á verðtryggð lán. Óðaverðbólga sem skollið hefur á einu sinni, tvisvar eða oftar á hverjum áratug kom þjóðinni gjörsamlega á óvart. Og eftir nærri 30 ára stöðuga umræðu í fjölmiðlum um áhrif verðhækkana á lánin hvarf allt minni og skilningur eins og dögg fyrir sólu. Dómstólar meta það núna hvort fyrir hendi sé nægjanlegur gáfnaskortur og minnisleysi hjá þjóðinni til að ógilda lánin.

[Einar Karl, 25.6.2013 kl. 15:31]

Óskar segir (13:38)

Ofangreint greinir að Verðtryggð lán hækka hraðar en kaupmáttur.

ÉG veit ekki hvað "ofangreint" hjá þér vísar til, en þetta er bara ekki rétt. Verðtryggð lán hafa ALMENNT ekki hækkað hraðar en kaupmáttur.

[Halldór Guðmundsson (IP-tala skráð) 25.6.2013 kl. 15:57]

Við hljótum að getað lánað til íbúðarkaupa á svipuðum kjörum og á Norðurlöndunum 3-4% vexti óverðtryggt, en peningamálastefnu Seðlabankans verður að taka til ýtarlegrar skoðunar sem fyrst,stýrivextir hér 6% í hálf gjaldþrota landi, þegar þeir eru 0.25-2.5% í Evrópu.

Síðan þýðir lítið að bera saman vísitölu til fjáskuldbindinga(neysluvísitöluna)og launavísitöluna,því það er kaupmátturinn sem ræður því hve mikið er eftir til að greiða af lánunum, og hann getur rokkað milli ára.

Síðan væri ágætt að að menn fari að reikna verðtryggð lán samk. lögum um vexti og verðtryggingu, 13.gr laga Nr. 38/2001 en 13.gr. er alveg kýr skýr,og dómstólar munu ekki getað skáldað sig frm hjá henni,það á að verðtryggja greiðsluna,(mánaðrlega) það er bannað að hlaða verðbótum og vöxtum ofan á höfuðstólinn,og þegar menn fara nú loksins að fara eftir lögunum,þá eru verðtryggð lán búin að vera,en ansi er það nú hart að það virðist þurfa að stofna enn eina eftirlitsstofnunina til að farið sé eftir lögum landsins,er ekkinóg að hafa, Seðlabankinn, FME,Neytendastofu.

[Skjóttur (IP-tala skráð) 25.6.2013 kl. 16:45]

Gallinn við 13. greinina er 14. greinin; Heimilt er að verðtryggja sparifé og lánsfé skv. 13. gr. sé grundvöllur verðtryggingarinnar vísitala neysluverðs sem,,,,,,.

"Heimilt er að verðtryggja sparifé og lánsfé" höfuðstóll er lánsfé. Ekki eru greiðslurnar það og ekki vaxtagreiðslurnar þannig að höfuðstóllinn er einn eftir sem kallast getur lánsfé.

[Guðmundur Ásgeirsson, 25.6.2013 kl. 16:47]

Þeir sem vilja borga margfalt dýrara lán en rökrænar forsendur eru fyrir, eiga auðvitað bara að láta athuga hausinn á sér. :) Það er það sem þeir þurfa.

[Halldór Guðmundsson (IP-tala skráð) 25.6.2013 kl. 18:22]

Skjóttur@16:45

Þegar allar greiðslurnar eru verðbættar mánaðarlega, eins og lögin segja, þá er lánveitandinn, við síðustu greiðslu búinn að fá höfuðstólinn að fullu verðbættan.

Og það segja mér mikið fróðari menn, að þeirra spá sé,að verðtryggingin muni falla á 13.gr. með miklum látum, sem sagt verðtryggingin verði dæmd ólögmæt að hluta á grundvelli 13.greinar,enda er talan 13 happatala hjá mörgum.

Það sem 14.gr. segir er að bannað er að verðtryggja krónulán, með annarivísitölu en neysluvísitölunni,enda voru gengistryggðu lánin dæmd ólögleg á grundvelli 14.gr.

Síðan má minnast aðeins á Afleiður lög 108/2007 ef banki með leifi til verðbréfaviðskipta er bannað að selja almenningi afleiðu, þá með einföldustu gerð af lögjöfnun, þá er Íbúðalánasjóði og Lífeyrissjóðum bannað sömuleiðis að selja almenningi afleiður.

Semsagt ef ölvunaraksur er bannaður, þá er hann líka bannaður á hálendi Íslands.

[Ómar Bjarki Kristjánsson, 25.6.2013 kl. 18:27]

,,Við hljótum að getað lánað til íbúðarkaupa á svipuðum kjörum og á Norðurlöndunum 3-4% vexti óverðtryggt..."

Þegar að íslenska krónan hefur sýnt í umtalsverðan tíma að hún heldur þokkalega verðgildi sínu - þá getum við það sennilega, já. Vextirnir á N-löndum eru almennt breytilegir, að eg tel.

Almennt um efnið,þá er bara staðreyns að það er búið að rugla svoleiðis í fólki með þetta - að margir botna hvorki upp né niður í efninu.

Td. kemur það mönnum á óvart að launavísitala hefur hækkað meira en vísitala neysluverðs.

[Margret S (IP-tala skráð) 25.6.2013 kl. 20:55]

Algjörlega sammála Óskari Guðmundssyni. Verðtryggð lán eru afleiðusamningar og eiga ekki að vera í boði fyrir sauðsvartan almúgann. Enda ekki á færi þeirra að skilja slíkar flóknar fjármálaafurðir.

[Skeggi Skaftason, 25.6.2013 kl. 22:46]

Það er hárrétt að raunvextir eru háir á Íslandi. Ég held sjálfur að menn ættu frekar að setja orku í að kryfja það, frekar en að bölsótast útí verðtrygginguna.

Það er STAÐREYND að í dag er greiðslubyrði óverðtryggðra lána 30-40% hærri en greiðslubyrði verðtryggðra lána.

Haldið þið að það myndi breytast, við að það "afnema" verðtryggingu??

[Einar Karl, 26.6.2013 kl. 09:17]

Ef fólk þarf að bera hátt lán, t.d. á bilinu 20-30 milljónir, þá er mjög varasamt að hafa allt lánið óverðtryggt NEMA fólk ráði við háa greiðslubyrði og umtalsverðar sveiflur í greiðslubyrði. Ef fólk gerir það alls ekki er verðtryggt lán augljóslega skárri kostur.

Ég myndi ráðleggja fólki að skoða t.d. 50:50 lán verðtryggt:óverðtryggt.

Þ.e.a.s. ef hér verður áfram notast við íslenska krónu til langs tíma.

[Guðmundur Ásgeirsson, 26.6.2013 kl. 13:55]

Einar Karl.

Þú virðist vera að rugla saman greiðsludreifingu annars vegar og verðtryggingu hinsvegar. Ég skal reyna að leiðrétta fyrir þér misskilninginn:

Þegar talað er um verðtryggingu er átt við allt annað en greiðsludreifingu. 

Það eru til óverðtryggð lán með greiðsludreifingu, skyldirðu ekki vita það.

Þannig að ef þú vilt greiðsludreifingu þá er ekkert því til fyrirstöðu að þú sækir um það hjá bankanum, hvort sem lánið er verðtryggt eða ekki.

Þú þarft ekki að óttast að þessi möguleiki hverfi þó verðtrygging yrði afnumin.

P.S. Krónan er fín, en það er verðtryggingin sem er sífellt að skemma hana.

[Einar Karl, 26.6.2013 kl. 16:21]

Ég veit hvað greiðsludreifing er. :-)

Ef ég tek 20 milljón króna fasteignalán hjá mínum banka til 40 ára (með föstum vöxtum, a.m.k. fyrstu 3 árin) þá er greiðslubyrði 134.710 kr hvern mánuð, í 40 ár (ef vextr haldast óbreyttir). Heildarkostnaður (ofan á lánið) er 45 milljónir ( - EF vextirnir haldast 7.70% út lánstímann!)

Ef ég tek 20 milljón króna verðtryggt lán ("jafngreiðslulán") þá er greiðslubyrðin á mánuði fyrsta árið að meðaltali ca kr 85.000 kr. Heildarkostnaður (ofan á lánið) skv. reiknivél er 77 milljónir, m.v. 4.0% verðbólgu.

En sem sagt:

greiðslubyrði óvertryggða lánsins er í byrjun 58% hærri.

Ef þú veist um óverðtryggð lán með öðruvísi greiðsludreifingu og lægri greiðslubyrði, þá láttu mig endilega vita.

[Guðmundur Ásgeirsson, 26.6.2013 kl. 23:54]

Íslandsbanki: Vaxtagreiðsluþak, er eitthvað í líkingu við það sem þú sækist eftir. Ég er ekki að mæla með því, bara benda þér á það, en mér finnst rétt að segja þér um leið að það hefur verið kært til Neytendastofu vegna þess að samningsformið uppfyllir ekki kröfur laga um neytendalán varðandi upplýsingar um raunverulegan kostnað við þessa gerð af láni. (Reyndar gera verðtryggðu lánin það ekki heldur og þess vegna er líka verið að kæra og höfða mál vegna þeirra!) Landsbankinn bauð líka upp á vaxtagreiðsluþak skömmu eftir að hann byrjaði að bjóða óverðtryggðu lánin, en hætti því fljótlega, sennilega vegna þess að innan bankans uppgötvuðu menn (ef eitthvað er að marka fjármálablogg bankans) að þetta er í raun nákvæmlega eins og verðtryggt jafngreiðslulán, með öðrum orðum þá reiknast á það vaxtavaxtavaxtavextir, og þeir voru þegar með slík lán í boði undir nafninu vertðtryggð jafngreiðslulán svo þetta kom í sama stað niður fyrir bottom lænið.

Punkturinn er sá, að ef þú vilt fá lán með neikvæða eignamyndun, hvort sem það heitir "verðtryggt jafngreiðslulán" eða "óverðtryggt með vaxtagreiðsluþaki" að ef þú hefur ekki efni á hækkandi greiðslubyrði núna, þá muntu ekki gera það heldur í framtíðinni nema þú vinnir í lottóinu eða fáir stöðuhækkun upp um nokkur launaþrep, sem tölfræðilega, er einfaldlega bara mjög sjaldgæft. Hér á Íslandi byggjast þessar lánveitingar hinsvegar meira og minna á þeirri væntingu, að þetta muni henda alla, eða réttara sagt þann stóra meirihluta heimila sem skuldar verðtryggt að einhverju marki. Að gera þetta í svo miklum mæli er vitfirring.

[Einar Karl, 27.6.2013 kl. 08:49]

Guðmundur, takk fyrir athugasemdina.

Með vaxtagreiðsluþaki fer vissulega greiðslubyrðin ekki uppúr öllu valdi, en er samt umtalsvert hærri (40-57%) en á verðtryggðu láni.

Ég útskýri þetta í næsta pistli mínum:

57% hærri greiðslubyrði - samt ódýrara

[Einar Karl, 27.6.2013 kl. 08:50]

úps: átti að vera krækja: http://patent.blog.is/blog/patent/entry/1304164/

[Guðmundur Ásgeirsson, 27.6.2013 kl. 15:57]

Lán er auðvitað ódýrara eftir því sem það greiðist hraðar niður, það á við um flest lán. Þess vegna eru óvertryggðu lánin einmitt hagstæðari, vegna þess að þau greiðast hraðar niður en þau sem hafa innbyggða neikvæða eignamyndun. Einfalt er að reikna út miðað við algengar verðbólguforsendur hér á landi, að þá kostar verðtryggt lán á heildina um fjórfalt það sem sambærilegt óverðtryggt lán kostar.