57% hærri greiðslubyrði - samt ódýrara

Ríkisstjórnin núverandi hefur á stefnuskrá sinni að "afnema" verðtryggingu, og vill að sem flestir lántakendur húsnæðislána geti breytt verðtryggðum lánum sínum í óverðtryggð.

Nú hafa óverðtryggð lán staðið húsnæðiskaupendum til boða síðustu misseri og eru víst töluvert vinsælli hjá bönkum en verðtryggð lán.

Ég prófaði að reikna út hvernig lán myndu koma út hjá mínum viðskiptabanka, Íslandsbanka, 20 milljón króna lán, verðtryggt annars vegar og óverðtryggt hins vegar. 

 

Óverðtryggt lán

Sé lánið tekið sem jafngreiðslulán er mánaðarleg endurgreiðsla 134.487 kr. 

7.70% vextir eru fastir til þriggja ára, en eftir það breytilegir. Þeir eru í boði fyrir 70% af fasteignamati, vilji kaupandi hærra lánshlutfall eru vextir hærri (8.6%) fyrir umfram lánið. Það eru líka í boði lán með breytilegum vöxtum strax frá upphafi, sem nú eru 6.75%, þá er mánaðarleg greiðslubyrði 120.606 kr.

 

Verðtryggt lán

Verðtryggt lán ber 3.95% nafnvexti, sem bankinn má endurskoða að 5 árum liðnum og þá eru þeir breytilegir. Mánaðarleg endurgreiðsla byrjar í 83.724 kr. Meðalgreiðsla fyrstu 12 mán. miðað við 4.6% verðbólgu er 85.327 kr.

Greiðslubyrði óverðtryggðu lánanna fyrsta árið er því 57.6% eða 41.3% hærri, eftir því hvort valið er lánið með föstum vöxtum til þriggja ára eða með breytilegum vöxtum strax frá upphafi.

 

Hvort er ódýrara?

Síðustu 18 mánuði hefur verðbólga að meðaltali verið 4.6%, það þýðir að heildarvextir á verðtryggðu láni eru í raun 8.6%. Það eru umtalsvert hærri vextir en á óverðtryggðu lánunum. Óverðtryggðu lánin eru því ódýrari. Munurinn í dag á þessum lánum að ofan er 0.9% eða 1,85%. Sá vaxtamunur jafngildir á 20 milljón króna láni ca. 180.000 kr eða 370.000 kr á ári, eftir því hvort tekið er lánið með 7.70% eða 6.75% vöxtum. (Munurinn er í raun aðeins meiri, því verðbæturnar (sem ég vil kalla hluta heildarvaxta) bætast við höfuðstól í hverjum mánuði, og því bætast að auki við vaxtavextir.) 

Þannig er verðtryggða lánið dýrara sem nemur 15-35.000 kr á mánuði, þó svo greiðslubyrðin á mánuði sé 35-50.000 kr lægri!

 

Af hverju er greiðslubyrði svona miklu lægri á verðtryggða láninu?

Af því í raun ertu að taka lán með (í dag) 8.60% vöxtum, en þú borgar bara tæplega helming vaxtanna jafnóðum, hinn rúmlegi helmingurinn bætist við höfuðstólinn - þú ert að taka viðbótarlán í hverjum mánuði fyrir helming heildar vaxtagreiðslunnar!

 

Eru óverðtryggð lán "varasöm"?

Þau eru varasöm ef þú ræður illa við að greiðslubyrðin gæti hækkað t.d. um 20-40%, ef almennt vaxtastig hefur hækkað eða ef verðbólga er veruleg þegar bankinn endurskoðar vexti. Þá gæti 120 þúsund króna afborgunin skyndilega hækkað í 150.000 kr á mánuði.

En ef þú ræður við hærri greiðslubyrði OG hefur auk þess svigrúm til að ráða við umtalsverða hækkun á greiðslubyrði þá eru óverðtryggðu lánin ótvírætt hagstæðari í dag. 

 

Verða óverðtryggðu lánin alltaf hagstæðari?

Það er ómögulegt að segja. Ef verðbólga skyldi detta niður í t.d. 2-2.5% þá eru heildarvextir verðtryggða lánsins komnir niður í 6-6.5%.  En ef verðbólga helst stöðug í slíkum tölum er líklegt að óverðtryggðu vextirnir myndu smám saman lækka líka. (Og það er undantekning í sögu lýðveldisins að verðbólga sé svo lág.)

 

Eru einhverjir kostir við verðtryggð lán?

Já vissulega. Lánin hafa tvo kosti. Í fyrsta lagi er greiðslubyrði lægri en fyrir óvertryggðu lánin, og munar þar umtalsverðu. Ef þú vilt fá sem mest að láni með sem lægsta greiðslubyrði er verðtryggt lán betri kostur. (En það þýðir að þú ert að bæta við lánið í hverjum mánuði, þú færð í raun samtals mun meira lánað, í lengri tíma og borgar þar af leiðandi hærri upphæð í vexti, fyrir utan það að vextirnir sjálfir eru hærri.)

Verðtryggða lánið hefur í öðru lagi þann kost að greiðslubyrði sveiflast mun minna en hún gæti gert í tilviki óverðtryggðs láns. Ef það kemur langvarandi aukin verðbólga með t.d. 5-7% verðbólgu hækkar greiðslubyrðin lítið (þó svo vissulega hækkar höfuðstóllinn). En bankinn gæti tekið uppá því að hækka vexti á óverðtryggða láninu þínu úr t.d. 6.75% í 9.5%. Það þýðir að greiðslubyrðin gæti skyndilega hækkað um 40-50%, segjum úr 120.000 kr á mánuði í 170.000 kr á mánuði.

 

Verðtryggð lán hafa vissulega kosti, en þeir eru dýru verði keyptir. 

Athugasemdir

[Guðmundur Ásgeirsson, 27.6.2013 kl. 16:05]

þú ert að taka viðbótarlán í hverjum mánuði fyrir helming heildar vaxtagreiðslunnar

Nákvæmlega. Viðbótarlán sem:

a) Aldrei var samið um, né kostnaðinn sem af því hlýst.

b) Á sér ekki stoð í lögum um vexti og verðtryggingu.

Þess vegna þarf ekkert að "afnema" þetta fyrirkomulag, sem hefur í raun verið ólöglegt frá árinu 2001 þegar núgildandi vaxtalög tóku gildi. Ekki þarf heldur nein ný lög til að leiðrétta þessa óværu heldur einfaldlega að framfylgja lögum um neytendalán sem hafa einnig gilt um húsnæðislánin frá ársbyrjun 2001, en frá þeim tíma hefur verið óheimilt að innheimta lánskostnað sem er óumsaminn.

Það þarf bara að framfylgja lögum, og það er öll "leiðréttingin" sem þarf.

Ekki þarf heldur að "afnema" eitthvað sem hefur verið ógilt í rúman áratug.

[Einar Karl, 27.6.2013 kl. 17:14]

En ef þú ætlar að sleppa því að taka "viðbótarlánið", þarftu þá ekki að greiða alla "heildar"-vextina strax, 8,60% í þessu dæmi frá Íslandsbanka??

þá náttúrulega myndi greiðslubyrðin ríflega tvöfaldast, í stað þess að borga 85 þúsund þyrfti að borga 170 þúsund kr á mánuði.

Það er voða erfitt að komast undan verulega hárri greiðslubyrði í verðbólguhagkerfi, nema búa til svona "fiff" eins og verðtryggingu.

Án þess að hafa skoðað það gaumgæfilega, þá er það nú varla óumdeilt að verðbætur verðtryggðra lána sé "óumsaminn lánskostnaður".