Gagnslaus samanburður

Þessari mynd hef ég séð marga dreifa á Facebook, en hún á sýna hversu mikið dýrari verðtryggð húsnæðislán eru á Íslandi, heldur en óverðtryggð lán í Noregi. Svipaðar tölur hafa áður sést.

 

(smellið á mynd til að stækka) 

Það eru ýmsir gallar við myndina og í mínum huga óljóst hvort hún í raun og veru segir eitthvað af viti. Væntanlega á myndin að segja okkur að Íslendingur greiði margfalt meira af sínu húsnæðisláni en Norðmaður, 466 milljónir króna, á meðan Norðmaðurinn greiði einungis 51 milljón íslenskar krónur af jafnháu láni. Sá samanburður stenst ekki.

Í fyrsta lagi: Í Noregi eru ekki veitt lán í íslenskum krónum. Svo það er einfaldlega rangt að Norðmaður sem tekur lán með þeim kjörum sem notuð eru til útreiknings í myndinni myndi greiða, t.d. eftir 5 ár 140.000 íslenskar krónur. Hann myndi greiða tilbaka upphæð í norskum krónum.

Hversu há er sú upphæð í íslenskum krónum? Við vitum það ekki, því við vitum ekki hvaða gengi verður eftir fimm ár. En ef við reiknum með að verðbólga á Íslandi sé 8%* eins og gert er í útreikningum myndarinnar (og að verðbólga í Noregi sé um 2%), þá myndi íslenska krónan veikjast gagnvart þeirri norsku um ca. 27% á næstu fimm árum. Þá væri Norðmaðurinn að greiða eftir fimm ár upphæð sem samsvarar ekki 140.000 ISK eftir fimm ár, heldur upphæð sem væri nær 180.000 ISK. Eftir 10 ár myndi Norðmaðurinn greiða upphæð í norskum krónum sem myndi samsvara ca. 250.000 íslenskum krónum, en ekki 138.000 kr eins og myndin segir, og svo koll af kolli. 

Með sama hætti má reikna út að eftir 40 ár væri Norðmaðurinn að greiða a.m.k. 12-falt hærri upphæðir í íslenskum krónum heldur en fram kemur á myndinni miðað við framreiknað íslenskt gengi, samkvæmt forsendum myndarinnar sjálfrar.  

Vissulega greiðir Norðmaðurinn lægri upphæðir, en það er fyrst og fremst vegna þess að hann greiður lægri raunvexti af sínu láni. 

*(Rétt að taka fram líka að það er rangt eins og sagt er á myndinni að meðalverðbólga á Íslandi sl. 10 ár hafi verið 8%, rétt tala er nær 6%.) 

Ég vil taka fram að ég er alls enginn talsmaður verðtryggðra lán og mæli ekki með þeim við nokkurn mann.

Einn helsti galli við vertryggð lán er að þau eru mjög flókin. Svona samanburður eins og sést á myndinni skýrir hins vegar ekki neitt og er í raun bara villandi. 

Athugasemdir

[Jónas Gunnlaugsson, 15.2.2014 kl. 08:26]

Sæll

Góð umfjöllun hjá þér.

 Það lítur út fyrir að við séum að vakna til skilnings á vitleysunni.

Ég setti link frá þér hér.

Ef þú og þínir líkar fræða fólkið, þá losnum við úr þessum þrældómi.

þú gætir auðveldlega skýrt út að peningurinn er bókhald. 

 Einfalt peningakerfi.

 Bóndabær

Gangi þér allt í haginn. 

Egilsstaðir,  15.02.2014  Jónas Gunnlaugsson 

Erum við að læra?

Sett á blogg:  Guðmundur Ásgeirsson

http://bofs.blog.is/blog/bofs/entry/1355484/

Sælir

Mér sýnist að við séum allir að vakna.

Einar Karl skrifaði allvel um þessi mál.

Gagnslaus samanburður

Við verðum að muna að í verðbólgu rýrnar krónan

og er verð minni með hverju árinu.

Það er að lánið lækkar að verðgildi á hverju ári.

Allur samanburður verður að vera á fastverðgildiskrónu.

Til dæmis í krónunni sem lánið var tekið.

Þeir sem veita lánin og þeir sem taka lánin skilja þetta ekki.

Þessi hringavitleysa gengur ekki lengur.  

[Guðmundur Ásgeirsson, 15.2.2014 kl. 16:46]

Sæll Einar Karl.

Þar sem ég þekki nú þær tölur sem búa að baki þessari mynd ágætlega, get ég vonandi hjálpað með því að skýra þau atriði sem virðast vefjast fyrir þér í þessu.

Lánin tvö sem eru borin saman á myndinni er bæði í íslenskum krónum. Þannig hefur samanburðurinn ekkert með það gera hvaða mynt lánið er í eða hvort um ólíkar myntir sé að ræða. Þau álitaefni koma þessum samanburði ekki við.

Það sem er verið að bera saman eru annars vegar:

Vinstra megin er venjulegt íslenskt verðtryggt "jafngreiðslulán" til 40 ára sem er langalgengasta lánsformið hér á landi. Hér er um raunverulegt dæmi að ræða, lán sem var tekið hjá íslenskum banka eftir að ný lög um neytendalán tóku gildi 1. nóvember í fyrra. Samkvæmt þeim lögum er kveðið á um það nýmæli að auk þess að veita upplýsingar um lánskostnað miðað við gildandi verðbólgustig á þeim tíma eins og eldri lög fólu í sér, þá ber núna einnig að veita neytendum upplýsingar um lánskostnað miðað við meðalverðbólgu síðustu 10 ára, sem er í þessu tilviki rúmlega 8%. Útkoman úr því eru einmitt 466 milljónir króna sem þarf að endurgreiða á lánstímanum öllum. Þetta er ekki úr lausu lofti gripið, heldur er þetta útreikningur bankans sjálfs, í samræmi við gildandi lög þar að lútandi.

Hægra megin er tekið dæmi um íslenskt óverðtryggt lán, nákvæmlega eins og þau er í boði hjá íslenskum bönkum í dag. Þeir eru flestir að bjóða 6,5-7,5% vexti á þau núna. Þetta eru vissulega nokkuð háir vextir, og er því verkefni út af fyrir sig að ná þeim niður, sem hlýtur að vera jákvætt markmið fyrir íslenk heimili og fjármálamarkað fyrir neytendur. Meðal þess sem bent hefur verið í varðandi afnám verðtryggingar sem er fyrirhugað er að þá muni draga úr þrýstingi til ávöxtunar og vextir lækka í kjölfarið meðal annars vegna þess að þá verður peningastefna seðlabankans virkari. Íslendingar vilja gjarnan bera sig saman við nágrannalönd, sem er ágætt að hafa til hliðsjónar, þess vegna er vísað til Noregs sem samanburðar. Þar er reyndar sjaldgæft að tekin séu lán til svo langs tíma sem 40 ára, og vextir eru þar lágir til dæmis er 3,5% algengt. Þess vegna er farinn sá millivegur milli þess og íslensku vaxtanna að miða við 4,6% vexti til að gefa hugmynd af kostnaðinum í slíku umhverfi og til þess að gera dæmin fullkomlega samanburðarhæf er lánið haft til 40 ára líka. Kostnaðurinn við það er svo einfaldlega reiknaður með því að setja þessar forsendur inn í vefreiknivél hjá íslenskum banka, til dæmis Landsbankanum (hér). Útkoman úr því er að á lánstímanum þarf að endurgreiða á bilinu 50-57 milljónir íslenskra króna, eftir því hvort valið er jafngreiðslulán eða lán með jöfnum afborgunum.

Semsagt, bæði lánin eru í íslenskum krónum. Annað þeirra er verðtryggt og kostnaðurinn fenginn beint upp úr raundæmi frá íslenskum banka. Hitt er óverðtryggt, og kostnaðurinn reiknaður af íslenskum banka, miðað við þá forsendu að vextirnir væru 4,6%, til þess að gefa dæmi sem er nær þeim veruleika sem fyrirfinnst í nágrannalöndunum. Allsstaðar í löndunum í kringum okkur bjóðast óverðtryggð lán til húsnæðiskaupa á hóflegum vöxtum (oftast en lægri vöxtum en í þessu sýnidæmi) og slík lán eru líka á boðstólum á Íslandi nú þegar, nema bara á hærri vöxtum en í sýnidæminu. Framsetningunni er þannig ætlað að vísa til þess frá hverjum við værum að fara og yfir í hvað, ef við leggjum verðtrygginguna niður hér á Íslandi.

Slíkur samanburður er ekki gagnslausari en svo, að hann sýnir annars vegar hvað er, og hins vegar hvað hljótum að vilja að verði, og vissulega er það ákveðinn leikur með forsendur, en þær forsendur eins og ég hef rakið, alls ekki óraunhæfar heldur þvert á móti. Útreikningar samkvæmt þessum forsendum eru svo allir reiknaðir í íslenskum krónum af íslenskum bönkum samkvæmt íslenskum lögum sem skylda bankana til þess að veita upplýsingar um lánskostnað reiknaðar með þessum hætti.

Samanburðurinn er ekki gagnslausari en svo að það er einmitt tilgangur og eitt meginmarkmið þeirra EES-reglna sem þetta fer eftir og hafa verið innleiddar í íslensk lög, að gera kostnað við mismunandi lántökur samanburðarhæfan.

Loks er rétt að benda á þessum samanburði er alls ekki ætlað að skýra það út hvernig verðtryggð lán virka, heldur eingöngu að bera saman krónutölur sem þarf að borga í lánskostnað miðað við tvö dæmi hlið við hlið, annað verðtryggt og hitt ekki. Ég get hinsvegar tekið hjartanlega undir með því sem þú segir í niðurlaginu Einar Karl, að verðtryggð lán eru einmitt mjög flókin og það ætti ekki að mæla með þeim við nokkurn mann. Jafnframt ætti að vara almenna neytendur alveg sérstaklega við þeim þar sem kannanir hafa sýnt að þeir hafa almennt takmarkað fjármálalæsi. Það stendur því til mikilla bóta að afnema verðtryggingu neytendalána.

Vonandi útskýrir þetta forsendurnar nógu vel til útrýma öllum misskilningi um tilgang og þar af leiðandi gagnsemi þessarar framsetningar.

Góðar stundir.

[Einar Karl, 15.2.2014 kl. 21:38]

Sæll Guðmundur.

Takk fyrir ítarlegar og greinargóðar skýringar.

Ég er samt ekki fyllilega sammála, held við getum ekki búist við að hér verði boðið upp á lán á sömu eða sambærilegum vöxtum og í löndum í kringum okkur, á meðan verðbólga hér er miklu hærri en í þeim löndum.

Myndir ÞÚ vilja lána þinn lífeyrissparnað á 4.6%, ef verðbólga hér er á bilinu 4-6% ?

E.t.v. er réttara að líta til landa þar sem verðbólga er ekki ósvipuð og hér. Verðbólgu í hinum ýmsu löndum má t.d. sjá hér:

http://www.tradingeconomics.com/country-list/inflation-rate

Þar má sjá til dæmis að verðbólga í Mexíkó er 4-4.5%, en verðbólga í Suður-Afríku er rétt ríflega 5%.

Af smá gúggli sýnist mér að vextir í Mexíkó séu u.þ.b. 11% en vextir í Suður-Afríku séu u.þ.b. 8-9%.

Nú er ég ekki hagfræðimenntaður og veit ekki nákv. hvaða forsendur stýra vöxtum, en það má ætla að verðbólga hljóti að spila þar inní.

[Guðmundur Ásgeirsson, 16.2.2014 kl. 17:48]

Sæll, ég svaraði þessum punktum með athugasemd á minni síðu við færslu um sama efni þar, og vísa á hana til nánari skýringa. En í meginatriðum þá er það þannig að flestir væru til í að lána á 4,6% vöxtum ef það væri engin verðbólga (til dæmis er innri ávöxtunarkrafa lífeyrissjóðanna 3,5%). En til þess að geta komist á þann stað, er nauðsynlegt að afnema verðtrygginguna fyrst. Fyrir því hafa verið færð ítarleg rök sem ég ætla að hlífa þér við að "spamma" hér upp um allt :) en vísa að öðru leyti á það sem ég hef skrifað um verðtrygginguna á mínu eigin bloggi til nánari fróðleiks.